Evaluation et gestion des risques
CoursOutils transverses

Le tableau de bord de suivi des risques

Introduction

Pas d'activité de pilotage sans tableau de bord !

La maîtrise des risques ne fait pas exception à la règle, le gestionnaire immobilier doit savoir à quel niveau de risque il est exposé. Il doit le savoir en permanence s'il veut vraiment engager un démarche de maîtrise des risques. Le tableau de bord est le composant indispensable à l'action de suivi.

Se pose alors pour lui un véritable problème de vision globale selon au moins trois dimensions, à savoir :

  • le type de risque

    Nous avons vu, précédemment, que la dimension multiple du risque repose sur des domaines techniques, environnementaux, économiques, etc. Comment agglomérer ces risques de nature très diverse, voire totalement antinomique, qui ont fait l'objet de méthodes d'analyse hétérogènes, parfois très précises, aboutissant à des valeurs quantifiées des risques, souvent plutôt expertes et qualitatives : il s'agit là d'une vraie question.

    La question peut être résolue avec la mise en place d'une seule dimension financière, qui consiste à tout convertir en argent. Cependant, outre le fait que certains risques sont assez difficiles à quantifier financièrement (environnementaux, pénaux, etc.), ce passage conduit à une perte en signification métier et abouti à un appauvrissement de la vision globale.

  • le niveau d'accroche dans le parc immobilier.

    Quelle est l'échelle idéale de niveau de perception du risque : le parc immobilier dasn son ensemble, un site, un bâtiment, un domaine technique, etc. Suivant la position du gestionnaire celui-ci voudra avoir une vision plus ou moins globalisée à l'échelle de son parc immobilier.

  • Le niveau organisationnel

    A chaque niveau sa propre perception du risque qui sera fonction du métier et des compétences des agents. Par exemple Le risque de défaillance vu par un mainteneur, se transforme en risque de satisfaction client pour le gestionnaire. La problématique de vétusté des installations devient un risque sur la valorisation des biens pour le gestionnaire.

Selon chacune de ces dimensions, la logique de consolidation n'est pas évidente, en tout cas, elle ne correspond pas simplement à des fonctions d'agrégation simples telle que min, max ou moyenne. En général, la consolidation se réalise par rapport au système auquel appartient le composant ou sous-système étudié. Par exemple, le risque de panne de chaudière ne se traduit pas forcément en risque au niveau du confort climatique. Tout dépend de la criticité de cette chaudière dans l'installation : S'il n'y en a qu'une, cela peut être le cas, si il y en a deux le risque au niveau du système peut-être beaucoup plus faible.

Notion d'état risque

Le but de l'état risque consiste à donner au gestionnaire une vision synthétique des risques qui pèsent sur le parc immobilier et sur l'organisation, en général, au niveau d'un bâtiment, voire d'une zone ou d'un parc immobilier.

La qualité du tableau de bord implique plusieurs conditions

  • Une nombre limité de domaines de risque

    La première condition pour construire une vision synthétique consiste à ne retenir qu'un nombre limité de domaines de risque, A partir de ce tableau de bord, le gestionnaire devra avoir accès à une vision plus détaillée du risque. Une manière pour restreindre les domaines consiste à aborder les risques par les enjeux. Par exemple, le schéma suivant présente le risque selon quatre domaines d'enjeu pour le gestionnaire à savoir :

    • La sécurité réglementaire

      Elle permet de regrouper sous un même domaine les aspects sécurité incendie, sécurité électrique, accessibilité aux handicapés, en bref, tous les éléments imposés par les réglementations applicables.

    • la valorisation du bien

      Il s'agit d' un risque financier sur la perte de valeur des biens.

    • La politique environnementale

      Il est assez difficile de positionner ce domaine d'enjeu, car il est largement repris par les obligations réglementaires. En fait il peut correspondre à la stratégie de l'entreprise en matière d'environnement.

    • La satisfaction du client

      L'enjeu majeur est la perte du client qui ne reconduira par un contrat , voire engagera une rupture de contrat, dans le cas où la qualité de service n'est pas à la hauteur.

  • Une évaluation homogène

    Il est important de ramener tous les risques sur une même échelle de valeur afin que la comparaison entre les différents domaines d'enjeu soit immédiate.

    Par exemple dans le schéma ci-dessous, les échelles sont composés de 4 niveaux.

Exemple de grilles de qualification de domaines d'enjeu
Exemple de grilles de qualification de domaines d'enjeu[Zoom...]
  • Une représentation facile à lire.

    Les outils bureautiques classiques offrent un éventail de possibilité important pour donner une image de l'état risque comme par exemple le radar présenté ci-dessous.

Exemple d'état risque sous forme de radar ou de curseur
Exemple d'état risque sous forme de radar ou de curseur[Zoom...]

Notion de tendance

L'état risque à un instant donné est une information intéressante. Mais en fait, le tableau de bord doit aussi informer le gestionnaire sur la tendance actuelle.

Il doit savoir si l'année prochaine l'état risque sera meilleur ou moins bon.

Deux éléments conditionnent l'évolution de l'état risque :

  1. L'évolution de l'état des ouvrages et de l'environnement.

    Par exemple, le parc vieillit chaque jours davantage , augmentant de fait le risque intrinsèque liées aux bâtiments. UNe chauqière en mauvais état le sera encore plus l'année prochaine.

    L'environnement générateur de risque peut aussi évoluer. Par exemple une nouvelle réglementation est prévue pour l'année prochaine, qui fera que le bâtiment ne sera plus conforme (cf. accessibilité handicapé : la loi du 11 février 2005, le décret du 17 mai 2006 : Pour les ERP existants, le décret du 17 mai 2006 prévoit une mise en accessibilité dans un délai de 10 ans (délai ramené au 1er janvier 2011 pour les parties des Préfectures délivrant des prestations au public et pour les parties des universités ouvertes au public).

  2. Les actions programmées ou en cours

    Des actions de réduction de risque ont été programmées ou sont déjà en cours de réalisation, dès qu'elles seront achevées, l'état risque sera amélioré.

Evolution de l'état risque sur 5 ans
Evolution de l'état risque sur 5 ans[Zoom...]

Conclusion

Le tableau de bord de l'état risque représente un élément d'information indispensable au gestionnaire pour disposer d'une perception globale des risques liés au parc immobilier qu'il gère.

Il s'agit d'un travail relativement complexe que d'obtenir le bon tableau de bord qui constituera un réel apport pour la maîtrise des risques.

Une difficulté supplémentaire sera de le faire vivre, c'est à dire de le maintenir à jour, avec des informations fiables, selon une fréquence choisie par le gestionnaire, qui pourra être annuelle, semestrielle, trimestrielle, voire moins.

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